REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

En España existen dos registros inmobiliarios: uno de ellos es el Catastro y el otro el Registro de la Propiedad. Su razón de ser es la necesidad de acreditar las características de los bienes inmuebles.

El Registro de la Propiedad es un servicio público que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas. Su finalidad es dar seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario, ya que incluye toda la información relevante sobre la finca: descripción, titular y cargas que pesan sobre ellas. La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí, sin duda, muy aconsejable.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Su regulación se fundamenta en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Una importante diferencia con el Registro de la Propiedad es que la inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita. Según el artículo 3 de esta Ley, “la descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas”. Su principal objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Es frecuente que los datos con los que cuentan cada uno de ellos no coincidan. Ello ocurre con mayor frecuencia en fincas o edificios que ya revisten una cierta antigüedad, ya la descripción o los datos que se recogen se transcriben “según la manifestación de los interesados”, que se ha trasladado varias veces de escritura en escritura sin haber comprobado oportunamente la realidad física de la finca o edificio. Las discrepancias suelen darse en cuestiones como la superficie, volumetría, linderos de la finca, e incluso en los datos de ubicación de la misma.

Hay que tener en cuenta que para poder inscribir de forma correcta una finca en el Registro, la norma permite la existencia de pequeños errores, en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.

La existencia de diferencias entre los datos que poseen cada uno de los registros puede generar problemas a los propietarios, en especial cuando existe la voluntad de poner a la venta un inmueble.

Es importante saber que mientras existe la discrepancia, la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, ya que el catastro no es más que un registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas. En URBINA LEGAL te ayudamos y gestionamos las distintas vías habilitadas para subsanar las discrepancias:

• La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
• El deslinde registral de la finca.

• La rectificación de su descripción.
• La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
• La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
• El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
• El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
• El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.